GESTIUNEA EFICIENTĂ ȘI CONTROLUL CALITĂȚII RAPOARTELOR DE EVALUAREA IMOBILĂ

Fig.1 Identificarea obiectului de evaluare este strâns legată de clasa, segmentul de piață și valoarea acestuia. Să luăm în considerare Figura 2. Costul unui obiect este strâns legat de clasa sa. Nu există o identificare clară pe bază de clasă; există un set de caracteristici specifice inerente acestei clase. În funcție de setul de caracteristici, obiectul este identificat în conformitate cu clasa sa. La supraevaluarea clasei, vom face ajustări pentru deprecierea funcțională în abordarea cost, ajustări de reducere a prețurilor în abordările comparative și de venit la selectarea analogilor. Când clasa este subestimată, va trebui să introducem ajustări de creștere a prețurilor. Clasele de clădire se suprapun în funcție de setul de caracteristici de preț. Uneori, Evaluatorul folosește tehnica de „amestecare” a selecției costurilor pe clasă și lucrează cu bună știință „sub Client”.

Orez. 2 Figura 2 pentru clasa „C” arată limitele intervalului de costuri și domeniul de aplicare a claselor care se suprapun. Din nou, trebuie remarcat faptul că cel mai dificil lucru este să determinați valoarea acestui obiect special, care este asociată cu ajustări și cu acuratețea evaluării. Firma de evaluare emite produse sub formă de rapoarte scrise de evaluare. Doar un specialist - Evaluator poate verifica nivelul raportului. Deci, Evaluatorul face un raport, iar un alt Evaluator poate verifica acest raport. Spre deosebire de Evaluator, funcționarul poate verifica doar respectarea cerințelor de reglementare (data, semnături, valori contabile etc.). Raportul de evaluare poate fi revizuit latrei niveluri:

1. primul - în cadrul companiei (dacă există un metodolog);
2. al doilea - la o companie paralelă (de exemplu, în Consiliul de experți al ROO), care poate fi făcut atât de Evaluator însuși, cât și de Clientul lucrării;
3. al treilea - la nivelul Ministerului Proprietății (vomnumiți-o pe vechiul mod) și asociațiile sale teritoriale (cu verificări aleatorii și verificări obligatorii).

Cenivel de evaluatori au permis să efectueze inspecții?Până acum, este destul de scăzut, ceea ce este facilitat de anumite procese negative ale stadiului actual de dezvoltare a evaluării în România. De remarcat principalele:

Cu toate acestea, există și evoluții pozitive. Acum nimeni nu face rapoarte la fel ca acum 3...5 ani, calitatea muncii s-a îmbunătățit considerabil. A crescut și nivelul bazei de evaluare informativă.Calitatea este ansamblul de proprietăți și caracteristici ale unui raport de evaluare referitoare la capacitatea acestuia de a răspunde nevoilor declarate sau implicite. Calitatea are mai multe proprietăți și caracteristici. Principala cerință pentru raport este de a determina valoarea obiectului cu cele mai mari dovezi posibile (fiabilitate și acuratețe maxime). De aici ajungem la acuratețea în determinarea costului. Până în prezent nu au fost elaborate criterii de acuratețe formalizate, prin urmare, doar un specialist calificat (Evaluator) poate evalua calitatea raportului și acuratețea valorii obținute chiar și într-un raport paralel.

Luați în considerare Figura 3.

Orez. 3 Prezența, completitudinea și fiabilitatea fiecăruia dintre blocurile prezentate în ansamblu sunt proprietăți și caracteristici de calitate verificabile.Sistemul calității se bazează pe structurile organizatorice, reglementările și resursele necesare pentru direcția generală, management și control. Sistemul urmărește anumite obiective. Uneori sistemul este folosit în competiție. Costul raportării calității către o firmă de evaluare se referă atât la pierderi financiare interne, cât și externe (și, în unele cazuri, de reputație).

Luați în considerare Figura 4.

Orez. 4Asigurarea calității este un concept larg acceptat care include un set de activități care influențează calitatea produsului finit și asigură că acesta îndeplinește cerințele de reglementare. Vom avea nevoie de toate blocurile de jos pentru a asigura calitatea.Managementul calității se bazează pe principiile managementului științific, dintre care cel mai important este principiul stabilirii obiectivelor. Managementul calității este concentrat în cuburi numite „structuri și resurse organizaționale”. Scopul acționează ca o organizare, definitorie începută în procesul de creare a condițiilor optime pentru dezvoltarea abilităților Evaluatorilor și îmbunătățirea calității pregătirii acestora. Obiectivele trebuie să fie măsurabile. În cazul nostru, acesta este costul final, care poate fi confirmat sau dovedit doar în paralel cu lucrările efectuate (alt raport de evaluare). Prin urmare, în timpul controlului acestui raport, calitatea este evaluată la nivelul blocurilor de intrare prezentate în Figura 4.Îmbunătățirea calității se bazează doar pe blocul inferior numit „standarde, reguli, metode. Un nou nivel de îmbunătățire a calității poate fi obținut pe baza îmbunătățirii cunoștințelor noastre (în principal cunoștințe practice).Organizarea controlului calității se bazează pe disponibilitatea personalului cu înaltă calificare, echipamentul acestora cu echipamente de birou, disponibilitatea documentației de reglementare aprobate necesare, metode analitice, instrucțiuni pentru efectuarea pas cu pas control, o arhivă de rapoarte de evaluare analogice de încredere etc. Pârghii ale managementului calității:

1. nivelul de pregătire inițială a specialiștilor (se pare că în prezent nu este suficient să ai diploma, trebuie să ai și experiență practică);
2. nivelul de furnizare normativ şi metodologicbaza;
3. nivelul de furnizare cu versiuni șablon ale rapoartelor (chiar și pe Discul de Aur al ROO există atât de multe rapoarte neconvingătoare încât nu este nevoie să vorbim despre alte surse. Ar trebui organizat un seminar despre șabloane convenabile pentru rapoartele privind evaluarea imobiliară );
4. organizarea controlului final al calității la majoritatea firmelor de evaluare etc.

Pentru a determina sistemul inițial de control al producției la firma de evaluare:

Luați în considerare Figura 5

---